Plan General de Ordenación Urbana 2001

TITULO CUARTO. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO

CAPÍTULO PRIMERO. CONDICIONES GENERALES.

Artículo 4.1.1.- Definición y delimitación.

Constituyen el suelo urbano los terrenos que el Plan General delimita como tal, por reunir las condiciones que establecen los artículos correspondientes de la vigente LA-1/97, LS-6/98, y Reglamento de Planeamiento.

a. Por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, teniendo estos servicios características adecuadas para la edificación que sobre ellos se haya de construir o, en su caso, mantener en concordancia con las condiciones de ordenación establecidas en el Plan.
b. Por formar parte de ámbitos de actuación que estén consolidados por edificación, al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según el modelo de utilización del suelo previsto por el Plan.
c. Como consecuencia de la revisión del programa establecido por el Plan General, se incluirán en esta clase de suelo aquellos terrenos que lleguen a disponer efectivamente de los mismos elementos de urbanización a que se refiere el punto a) de este apartado siempre que los mismos estén insertos en una unidad de ejecución cuyos propietarios hayan cumplimentado todas las obligaciones legales derivadas del planeamiento y la legislación urbanística.

Artículo 4.1.2.- Regulación urbanística del suelo urbano.

1.- Las determinaciones del Plan General para el suelo urbano:

a. Establecen la calificación pormenorizada de las unidades básicas y las parcelas, regulando su uso y las condiciones e intensidades de la edificación.
b. Dividen el territorio en áreas de reparto para la equidistribució n de cargas y beneficios, de acuerdo a lo dispuesto en la LA-1/97.
c. Establecen las Áreas de Reforma a gestionar mediante unidades de ejecución, con las que se pondrán en práctica las previsiones del planeamiento.
d. Fijan los ámbitos de planeamiento de Reforma Interior y Mejora del Medio Urbano.
e. Especifica las condiciones de Protección de los conjuntos histó ricos.

Artículo 4.1.3.- Derechos y deberes generales de los propietarios del suelo urbano.

1.- Los propietarios de terrenos incluidos en suelo urbano podrán ejercer las facultades relativas al uso de suelo y su edificación con arreglo al contenido normal de su derecho de propiedad, sin perjuicio del efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas que le afecten, de conformidad a lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable y en los artículos correspondientes de estas Normas Urbanísticas.

Artículo 4.1.4.- Orden de prioridades en el desarrollo del suelo urbano.

El desarrollo y ejecución del suelo urbano se llevará a cabo de acuerdo con el programa y plazos establecidos en el presente Plan General o, en su defecto, en las figuras de planeamiento que lo desarrollen, estando obligados a ello tanto el Ayuntamiento como los particulares y la Administración Pública en cualesquiera de sus ramas y á mbitos territoriales.

Artículo 4.1.5.- Reparto de beneficios y cargas en suelo urbano.

1. El Plan General divide el suelo urbano a los efectos previstos en el artículo 94 de la LA-1/97 en áreas de reparto, cuyo ámbito se indica en el plano correspondiente, y cuyos aprovechamientos se recogen en el Fichero de Áreas de Reparto.

2. Para cada área de reparto se establece un aprovechamiento tipo, expresado en unidades de aprovechamiento que indican la superficie construible del uso y tipología característicos, por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva.

3. Como uso y tipología de referencia, al que se asigna el valor de la unidad, a efectos de establecer los coeficientes de ponderación establecidos en el artículo 96.3 de la LA-1/97, se ha tomado el dominante en el área.

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CAPITULO SEGUNDO. DESARROLLO DEL SUELO URBANO

Artículo 4.2.1.- Ámbitos de desarrollo en suelo urbano.

En el suelo urbano se delimitan, en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas", los siguientes ámbitos de desarrollo:

a. Suelo urbano en situación normal, en que se actúa mediante ejecución asistemática.
b. Áreas de Reforma remitidas a planeamiento de desarrollo (Plan especial de Reforma Interior), o, en las condiciones previstas en las correspondientes Fichas, a Estudio de Detalle.
c. Ámbito de los Conjuntos Históricos a desarrollar mediante la formulación de Planes Especiales de Protección y Reforma Interior. En el momento actual, la ciudad de Granada cuenta con dos Conjuntos Históricos declarados:

"Alhambra" con Plan Especial vigente.

"Granada" dividido en tres áreas homogéneas:

Albaicín, con Plan Especial Vigente

Centro, con Plan Especial en tramitación.

Sacromonte, sin Plan Especial.

d. Suelo Urbano en Transformación y Mejora, en que se actúa mediante Planes Especiales de Reforma Interior y/o Mejora del Medio Urbano, conservando la actual población que así lo desee con operaciones de realojo sistemático.
e. Suelo Urbano en transición, constituido por los ámbitos de los planes especiales y parciales gestionados y urbanizados, en que se mantienen los aprovechamientos de las parcelas aún no construidas asignadas por sus instrumentos de gestión urbanística, derivados del PGOU/85.

Artículo 4.2.2.- Suelo urbano en situación normal.

1.- Es el suelo urbano ordenado de modo detallado y finalista. En este suelo, el Plan General establece su ordenación detallada mediante las correspondientes Ordenanzas, determinando la asignación de usos pormenorizados, así como la reglamentación detallada del uso y volumen de las construcciones, definiéndose así el modelo de utilización de los terrenos y construcciones que lo integran.

2.- En suelo urbano en situación normal las previsiones y determinaciones del Plan General serán de aplicación directa e inmediata, al establecer el Plan su ordenación detallada, sin perjuicio de la necesidad de proceder, en los casos que se justifiquen, al equitativo reparto de los beneficios y cargas del planeamiento para la ejecución del mismo, mediante la delimitación de nuevas unidades de ejecució ;n, continuas o discontinuas, o mediante actuaciones asistemáticas de conformidad a lo establecido en la Ley del Suelo y en las presentes Normas.

3.- Los propietarios de dicho suelo estarán obligados, en los té rminos fijados en el presente Plan General, al cumplimiento de los deberes establecidos con carácter general en la legislación urbaní stica; concretamente los que determina el artículo 14.1 de la LS-6/98, cuando dicho suelo esté consolidado por la urbanización .

Artículo 4.2.3.- Suelo urbano en reforma.

1.- Son aquellas áreas del suelo urbano en los que el Plan General, regulando su ordenación básica o precisa, prevé el posterior desarrollo de sus determinaciones mediante Estudios de Detalle o Planes Especiales de Reforma Interior que completen su ordenación detallada y que responderán a los objetivos específicos que en cada caso se señalan.

Además de las expresamente previstas y ordenadas en el Plan, el Ayuntamiento podrá delimitar nuevas áreas de reforma en los ámbitos en que la desafectación de usos existentes, requiera su reordenación con cesión de superficies para vías o plazas públicas, parques y jardines públicos, zonas deportivas pú blicas, de recreo y expansión, centros culturales y docentes, centros asistenciales y demás servicios de interés público y social. Estas nuevas áreas se entenderán comprendidas en el artículo 84.2 de la LA-1/97, y se llevarán a cabo mediante la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior, sin modificar previa o simultáneamente el Plan General por responder las mismas a los objetivos de descongestión y dotación de equipamientos comunitarios que son propios de este Plan General. La delimitación de estas área llevará automáticamente aparejada su inclusión en el área de reparto que engloba las "Á reas de Reforma" de su zona, y la adopción de su aprovechamiento tipo.

2.- Las Áreas de Reforma a desarrollar a través de Planes Especiales de Reforma Interior previstos en este Plan General quedan reguladas mediante la disposiciones generales y particulares contenidas en estas Normas, así como en las Fichas y Planos.

Las determinaciones son las siguientes:

a. Delimitación de las áreas a desarrollar mediante Planes Especiales de Reforma Interior, que no obstante podrá proponer ligeros ajustes en dicha delimitación -con un límite máximo de 5% de la superficie del ámbito -siempre que se justifique en base al respeto del parcelario catastral, evitar parcelas que resultaran inedificables o mejorar la coherencia de la ordenación. En cualquier caso se garantizará la consecución de los objetivos previstos y que no se incremente el Aprovechamiento Tipo.
b. Iniciativa del planeamiento, indicando si es público o privado.
c. Asignación de usos pormenorizados y fijación de su intensidad, estableciendo su aprovechamiento tipo.
d. Se fijan en los planos los parámetros fundamentales de la ordenación y de la edificación, así como la localización y trazado preferente de algunos de los sistemas de viario secundario, de espacio libre y de equipamientos propios de cada área. En los casos en que así se determina en las correspondientes fichas, la ordenación definitiva de estas áreas, podrá establecerse, mediante simple ajuste de las anteriores determinaciones, mediante Estudio de Detalle.
e. Plazos de redacción del planeamiento especial y de su ejecución.

Hasta tanto no estén definitivamente aprobados los Planes Especiales de Reforma Interior regulados en el artículo anterior, previstos en el presente Plan General, los propietarios de los respectivos terrenos estarán sujetos a las siguientes limitaciones:

a. No podrán incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio establecido en la legislación urbanística.
b. Tampoco podrán autorizarse los usos del suelo relativos a parcelaciones urbanas, movimientos de tierra, obras de infraestructura, obras de mera edificación, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, modificación de su uso o demolición de construcciones, salvo lo expresamente dispuesto por estas Normas para cada área de planeamiento especial.

No obstante lo anterior, podrán llevarse a efecto la ejecución de las obras necesarias que el Ayuntamiento ordene de oficio o a instancia de parte, para dar cumplimiento al deber de conservación conforme a lo regulado en estas Normas.

Una vez aprobado el planeamiento especial de reforma interior, los propietarios de terrenos quedarán sujetos al régimen del suelo urbano en situación normal, así como al cumplimiento de las restantes obligaciones, cargas y limitaciones previstas en el PERI, en los plazos establecidos en el artículo siguiente de éstas Normas.

3.- Las Áreas de Reforma, cuya ordenación detallada se contiene en el Plan General y cuyas determinaciones recogidas en las correspondientes fichas así lo establece deberán completar su ordenación mediante Estudio de Detalle de acuerdo a los siguientes criterios:

a. Quedará garantizada la gestión de los terrenos mediante la figura de gestión que fuera precisa, o en caso de propietario único, mediante la materialización de la cesiones previstas.
b. En el caso de que se justificase necesario proceder a mayores ajustes sobre la ordenación prevista, se podrá proponer la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior, con las determinaciones expresadas en el punto anterior, sin disminuir los porcentajes de cesión de suelo previstos, ni aumentar los aprovechamientos.
c. Asimismo, mientras no se redacten los correspondientes instrumentos de planeamiento en ellos previstos estarán sujetos, en principio, al mismo régimen establecido en el artículo anterior para las á reas remitidas a PERI.

4.- Una vez redactado el planeamiento, el régimen urbanístico de éstas áreas es el común del suelo urbano en situació ;n normal que se regula en el presente Plan, sin perjuicio de las propias condiciones particulares que para su ordenación se establezcan.

5.- Los propietarios de dicho suelo estarán obligados al cumplimiento de los deberes establecidos en el presente Plan General y en la legislació n urbanística, concretamente los que determina el artículo 14.2 de la LS-6/98, por carecer dicho suelo de urbanización consolidada.

Artículo 4.2.4.- Plazos de ejecución del suelo urbano en reforma.

Con objeto de garantizar el efectivo desarrollo de las previsiones del Plan General, se establece el siguiente calendario de planeamiento y ejecució n:

1.- Los propietarios del suelo urbano incluidos en Áreas de Reforma a desarrollar mediante Plan Especial, -conforme al apartado 2 del artículo anterior-, que representen al 40% del suelo incluido en dicho ámbito, en el plazo máximo de seis (6) meses a contar desde la fecha de programación contenida en la ficha de planeamiento correspondiente, deberán presentar a la Administración actuante para su tramitación y aprobación el documento de Plan Especial.

2.- Los propietarios del suelo urbano incluidos en Áreas de Reforma cuya ordenación detallada se contiene en el presente Plan General, -conforme al apartado 3 del artículo anterior-, que representen al 40% del suelo incluido en dicho ámbito, en el plazo máximo de seis (6) meses a contar desde la fecha de programación contenida en la ficha de planeamiento correspondiente, deberán presentar a la Administración actuante para su tramitación y aprobación el correspondiente Estudio de Detalle.

3.- En ambos casos y aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento preciso, cuando el sistema de actuación establecido sea el de Compensación y en los casos en que conforme a la legislación urbanística sea necesaria la constitución de la Junta de Compensación, los propietarios que representen al menos el 60% de la superficie de la unidad de ejecución delimitada en el instrumento de planeamiento, estarán obligados al cumplimiento de los plazos má ximos establecidos en la LA-1/97 y el Reglamento de Gestión, para presentar ante la Administración urbanística actuante los Proyectos de Estatutos y las Bases de Actuación precisos para la constitución de la Junta de Compensación; y una vez constituida la misma, en el plazo máximo de un (1) mes, la Junta de Compensación formulará y presentará para su tramitación y aprobación por la Administración urbanística actuante, el Proyecto de Compensación.

4.- La Administración urbanística actuante podrá sustituir el sistema de actuación por otro de gestión pública, en caso de incumplimiento por los propietarios de los plazos establecidos en los apartados anteriores, o de inadecuación de los instrumentos de planeamiento o gestión presentados a la legalidad vigente o a las determinaciones del Plan General, o aquellos cuyas determinaciones resulten inconvenientes, en cuanto a la calidad urbana de la ordenación proyectada, a juicio de la Administración Urbanística actuante.

5.- En los casos en que existan causas justificadas, a juicio de la Administración urbanística actuante, para el incumplimiento de los plazos establecidos para la constitución de la Junta de Compensación, aprobación de Bases y Estatutos, o Proyecto de Compensación, el Ayuntamiento podrá acordar una ampliación de plazo, proporcionado a las causas apreciadas.

6.- Por acuerdo unánime de los propietarios incluidos en una unidad de ejecución, la Administración urbanística actuante tramitará y aprobará conjunta y simultáneamente los Proyectos de Estatutos, Bases de Actuación, de Compensación y, en su caso, el Proyecto de Urbanización, con el Plan Especial que delimite la unidad de ejecución, sin perjuicio de que, en su caso, queden condicionados a la aprobación definitiva del Plan Especial.

Lo dispuesto en el apartado 5 anterior será de aplicación para la tramitación y aprobación del Proyecto de Reparcelación, si el sistema de actuación es el de Cooperación.

Artículo 4.2.5.- Suelo urbano remitido a Plan Especial de Protección.

1.- El Plan General reconoce, en el ámbito del Conjunto Histórico delimitado por la Dirección General de Bienes Culturales, los instrumentos de protección de las Áreas homogéneas, conforme a lo dispuesto en la Ley de Patrimonio Histórico Andaluz, sin perjuicio de que el propio Plan haya ordenado dichos ámbitos con el grado de determinaciones correspondientes al suelo urbano.

2.-El Plan General determina el régimen de suelo y los derechos de los propietarios, delimita las pertinentes Áreas de Reparto, define los aprovechamientos tipo y propone los correspondientes usos pormenorizados, de tal forma que permite las actuaciones en dichos ámbitos desde el momento de la vigencia del presente Plan, sin perjuicio del cumplimiento de la legislación de Patrimonio.

3.- Los planes especiales de protección propuestos podrán ser de nueva redacción - caso del PEPRI y Catálogo del “Área Centro” y PEPRI “Sacromonte”- o bien la revisión y adaptación del planeamiento ya aprobado, como pueden ser los PEPRI “ ;Albaycín”, “Alhambra” y “San Matías”.

4.- No obstante lo anterior, el Ayuntamiento podrá delimitar - en el transcurso de la vigencia del Plan General y cuando las circunstancias así lo aconsejen - nuevos ámbitos de la ciudad objeto de planeamiento especial de protección.

5.- A los efectos de los instrumentos de planeamiento contemplados en este artículo, se estará a lo dispuesto en la normativa general de protección.

6.- En el Conjunto Histórico los Planes Especiales de Protección, en los casos necesarios para la consecución de sus fines, podrán modificar las condiciones de ordenación establecidas en el Plan General, aunque deberán respetar con carácter general los usos, intensidades y tipologías edificatorias resultantes de las operaciones de reforma interior previstas en el Plan General, no pudiendo afectar a las condiciones de aprovechamiento.

Artículo 4.2.6.- Suelo urbano en transformación o mejora.

1.- El Plan General propone, en los ámbitos señalados en los planos, la redacción de Planes de Reforma Interior y/o mejora urbana, para definir las operaciones de transformación de ordenaciones con edificación inadecuada u obsoleta, con realojo de la población afectada, sometidos o no a las regulaciones de subvención pública de estas operaciones de erradicación de infravivienda.

2.- A los efectos de facilitar la viabilidad económica de estas operaciones, obteniendo los espacios libres, infraestructura viaria y equipamientos que correspondan, se admitirá el incremento global en el ámbito sometido a reforma de un veinte por cien (20%) de la edificabilidad existente.

Artículo 4.2.7.- Suelo urbano en transición.

El suelo urbanizado, gestionado y en vías de consolidación por la edificación, con planeamiento parcial o especial vigente en el momento de aprobación de este Plan General, con solares aún vacantes, tendrá carácter de definitivo durante el periodo de vigencia del presente Plan General, en cuanto a sus determinaciones y aprovechamientos, considerándose ya repartidos. En consecuencia la edificabilidad asignada a cada parcela no entrará en nuevos repartos durante el periodo de vigencia del mismo.

Artículo 4.2.8.- Condiciones de ordenación en Suelo urbano.

1.- Las condiciones de ordenación que fija el Plan General para cada uso pormenorizado, son la edificabilidad máxima, la ocupación máxima de la parcela y el número de plantas consideradas simultáneamente.

2.- Las edificabilidades otorgadas por las calificaciones determinadas en el presente Plan General, son edificabilidades máximas. Los cambios de uso no supondrán aumento de la edificabilidad y no se concederá sin la renuncia expresa a la disminución o merma del aprovechamiento.

3.- En ningún caso, se admitirá aumento de la edificabilidad máxima asignada a una parcela mediante transferencias de aprovechamiento urbanístico, ni mediante instrumento de planeamiento que pudiera aprobarse en desarrollo del Plan General.

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CAPITULO TERCERO. GESTIÓN DEL SUELO URBANO

Artículo 4.3.1.- Áreas de reparto en suelo urbano.

1.- En el suelo urbano el Plan General delimita las correspondientes á reas y asigna aprovechamientos tipo como ámbitos y referencias del reparto equitativo entre los propietarios de terrenos incluidos en tal clase de suelo de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento.

2.- Constituyen áreas de reparto independientes en suelo urbano:

a. Cada uno de los ámbitos de planeamiento transitorio incorporado, a que se refiere el artículo 4.2.6 anterior.
b. Asimismo, se incluyen dentro de áreas de reparto independientes y discontinuas los ámbitos de suelo urbano en reforma, incluido por el Plan en las correspondientes Áreas de Reforma, o aquellos otros que puedan delimitarse en virtud de lo dispuesto en el artículo 4.2.3.- de éstas Normas.
c. Para el resto del suelo urbano se delimitan las necesarias áreas de reparto, continuas o discontinuas, que desagregan la ciudad en ámbitos de ordenación homogéneos en cuanto a su caracterización urbana, en dependencia o conexión con el modelo territorial adoptado.

Artículo 4.3.2.- Aplicación del aprovechamiento tipo y de las transferencias de aprovechamiento.

1.- La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo como origen de derechos del propietario de una parcela, no incluida en unidad de ejecución, (determinación del aprovechamiento susceptible de apropiación) tendrá lugar cuando se proceda a sustituir la edificación existente, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 99 de la LA-1/97.

2.- A este efecto, se considerará sustitución de la edificación, la ejecución de obras de rehabilitación y reforma mayor, definidas en el artículo de las presentes Normas.

3.- Las transferencias de aprovechamiento, se producirán, en su caso, en el interior de las áreas de reparto, salvo en los supuestos de necesidad apreciada por el Ayuntamiento en la consecución de intereses públicos, para la obtención de dotaciones públicas locales no incluidas en unidades de ejecución, equipamientos y espacios libres, facilitando la ejecución del planeamiento, y con su acción mediadora.

4.- El aumento de edificabilidad de una parcela, producido por transferencia de aprovechamiento, dentro de los límites impuestos en las Normas de Edificación, deberá ir acompañada de la correspondiente disminución de otra.

5.- Se exceptúan de la regla anterior, los supuestos en que la edificación existente en la parcela emisora tenga algún nivel de protección, y pase, mediante cesión, a tener el carácter de equipamiento público, en cuyo caso se entenderá que su nuevo aprovechamiento es nulo.

Artículo 4.3.3.- Unidades de ejecución delimitadas en suelo urbano.

En suelo urbano el Plan General permite delimitar, determinadas unidades de ejecución de acuerdo a los siguientes criterios:

a. La ejecución de los sectores con planeamiento aprobado que resulten clasificados como suelo urbano se efectuará dentro de los ámbitos de gestión (unidades de ejecución) delimitados por ellos y de acuerdo a sus propias previsiones en cuanto a plazos, sistema de actuació ;n y demás condiciones de ejecución.
b. En caso de que en el momento de entrar en vigor el Plan General no se hubiese determinado aún la delimitación de los ámbitos de gestión, la misma se contendrá bien en este Plan General o, en su defecto, se efectuará conforme a lo dispuesto en el siguiente artículo de estas Normas.
c. Para el suelo urbano en Áreas de Reforma, el Plan General identifica, en principio, cada una de estas áreas delimitadas con las correspondientes unidades de ejecución a los efectos del cumplimiento de los deberes urbanísticos, sin perjuicio de que a través de las figuras de planeamiento de desarrollo se pueda proponer su modificación o subdivisión - según lo dispuesto en el artículo siguiente- además del sistema de actuación elegido. En todo caso se garantizará el justo reparto de cargas y beneficios.
d. En aquellas Áreas de Reforma que consisten en operaciones aisladas para la obtención de espacios libres, viales o dotaciones públicas donde el Plan General contempla su ordenación detallada, cada á mbito delimitado constituirá ineludiblemente una unidad de ejecución a desarrollar por iniciativa municipal.

Artículo 4.3.4.- Delimitación de unidades de ejecución no previstas en el planeamiento.

1.- La delimitación de nuevas Áreas de Reforma o Unidades de Ejecución, no previstas expresamente en el presente Plan General o en el planeamiento de desarrollo, así como la modificación de las unidades ya delimitadas, se llevará a cabo de acuerdo con los siguientes principios:

a. Los terrenos a incluir dentro de la unidad de ejecución deberán pertenecer a una misma área de reparto. El ámbito se delimitará de tal modo que se posibilite el cumplimiento conjunto por parte de los propietarios afectados de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.
b. La diferencia entre el aprovechamiento lucrativo total de la unidad de ejecución y el resultante de la aplicación de aprovechamiento tipo sobre su superficie no podrá ser superior al 15 por 100 de este último, salvo que se justifique la imposibilidad de respetar la diferencia máxima.
c. A fin de posibilitar el cumplimiento de la anterior condición se admite que, en esta clase de suelo, las unidades de ejecución puedan ser discontinuas.
d. El criterio seguido para la delimitación, en base al cual se excluyan determinados terrenos de su ámbito, así como se incluyen de otros, deberá, necesariamente, motivarse.

2.- En todo caso será motivo suficiente de justificación de la delimitación de una nueva unidad de ejecución, no prevista, en el planeamiento la circunstancia de redactarse cualquier figura complementaria del mismo (Estudio de Detalle, Plan Especial, etc.) o instrumento de ejecución material (Proyecto de Urbanización, Proyecto de Edificación, etc.) que pusiese de manifiesto su necesidad.

Artículo 4.3.5.- Actuación mediante unidades de ejecución.

1.- Las unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de gestión que el Plan les marque o que el Ayuntamiento elija en cada caso.

2.- Cuando se determinase un sistema de gestión privada, para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, transcurriesen los plazos establecidos en este Plan, o en su defecto, cuatro (4) años a contar desde la aprobación definitiva del Plan para las unidades de ejecución delimitadas por este, o el mismo plazo computado desde su delimitación para las nuevas unidades de ejecución, sin que dicho cumplimiento se hubiera producido, se observarán las siguientes reglas:

a. El Ayuntamiento podrá sustituir el sistema por otro de gestión pública.
b. Se garantizarán a los propietarios no responsables del incumplimiento los derechos vinculados a la ejecución del planeamiento o la valoración urbanística para los supuestos de expropiación como sistema de actuación en los términos indicados por la legislación urbanística.
c. Si la falta de ejecución fuera imputable a la Administración, los propietarios afectados conservarán sus derechos a iniciar o proseguir el proceso urbanizador y/o edificatorio.

3.- Cuando la ejecución de la unidad deba producirse por el sistema de cooperación u otro equivalente, los propietarios adquirirán el aprovechamiento urbanístico correspondiente, siempre que cumplan los deberes y cargas inherentes al mismo.

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CAPITULO CUARTO. EJECUCIÓN DEL SUELO URBANO.

Artículo 4.4.1.- Urbanización en suelo urbano.

1.- El alcance y contenido del deber de urbanizar en suelo urbano será el establecido, con carácter general, en este artículo.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de las acciones concretas de urbanización previstas en este Plan General o que se puedan establecer en su planeamiento de desarrollo, para dotar a determinados terrenos de los niveles mínimos de dotación necesarios.

2.- En suelo urbano no incluido en unidad de ejecución (suelo urbano consolidado a que se refiere la Ley 6/98 de Régimen de Suelo y Valoraciones) será preciso dotar a la parcela de los servicios e infraestructuras previstos en la Ley del Suelo y en estas Normas para que adquiera la condición de solar, con las siguientes precisiones:

a. El compromiso de urbanizar alcanzará, en todo caso, no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretende edificar, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzadas hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
b. No obstante lo anterior, si de resultas de dicho compromiso la cuantía de la carga de urbanizar resultase desproporcionada para el aprovechamiento edificable de la parcela, el propietario podrá solicitar, antes del cumplimiento de los plazos para solicitar la correspondiente licencia, la delimitación de una unidad de ejecución para el reparto de dicha carga y el cumplimiento conjunto del deber de urbanizar, donde se incluyan otros terrenos colindantes o no, que resultasen beneficiados con las obras de infraestructuras necesarias.

En caso de imposibilidad manifiesta de delimitar dicho ámbito, aú n de forma discontinua, por el grado de consolidación de las parcelas afectadas por dichos servicios, el Ayuntamiento valorará la posibilidad de repercutir dicha carga mediante contribuciones especiales, expediente de distribución de cargas o, en su defecto, reduciendo la cuantía imputable al propietario hasta la parte que corresponda.

Dichos costes se distribuirán cuando proceda, en cada parcela, en proporción al aprovechamiento real permitido en la misma por el planeamiento o autorizado por la pertinente licencia.

3.- En suelo urbano incluido en unidad de ejecución (suelo urbano no consolidado a que se refiere la Ley 6/98 de Régimen de Suelo y Valoraciones) constituyen carga de urbanización cuyo costeamiento y, en su caso ejecución, corre a cargo de los propietarios, en proporció ;n a sus aprovechamientos, las siguientes obras, con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística:

a. Las de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía elé ctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que esté n previstas en los planes y proyectos y sean de interés para la unidad de ejecución.
b. Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los Planes.
c. El coste de los Proyectos de Urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.
d. Las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecució ;n.

En su caso, los propietarios interesados podrán realizar el pago de estos gastos cediendo, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

Artículo 4.4.2.- Requisitos generales para la edificación en suelo urbano.

El suelo urbano además de las limitaciones y cargas que impone el presente Plan General y, en su caso, el planeamiento de desarrollo, en especial las establecidas en los artículos siguientes, no podrá ser edificado hasta tanto haya sido adquirido el derecho a edificar, salvo que la licencia autorice la urbanización y edificación simultá neas; con los requisitos y condiciones establecidos en la legislación urbanística aplicable, y en las presentes Normas.

En cualquier caso, no se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a los mismos.

Artículo 4.4.3.- Urbanización y edificación simultá nea en suelo urbano en situación normal.

En suelo urbano no incluido en unidad de ejecución será posible conceder licencia previamente al cumplimiento del deber de urbanizar. En cuyo caso y como garantía de la realización de las obras de urbanización será preciso:

a. Que en el escrito de solicitud de licencia el solicitante se comprometa expresamente a urbanizar simultáneamente a la edificación, así como a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización, estableciendo tal condición en la cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
b. Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de régimen local, en cuantía suficiente para ejecutar las obras de urbanización con el alcance definido en el punto 2 del artículo 4.4.1. de éstas Normas.

Artículo 4.4.4.- Urbanización y edificación simultá neas en suelo urbano incluido en unidad de ejecución.

1.- Los propietarios de terrenos de suelo urbano incluido en unidad de ejecución que siendo aptos para su edificación no tengan la condición de solar podrán edificar siempre que cumplan los requisitos del artículo anterior, así como los siguientes:

a. Que esté aprobada definitivamente la delimitación de la unidad de ejecución, si la misma no se efectuó con el planeamiento, y que hubiese ganado firmeza en vía administrativa el acto de aprobació n del proyecto de reparcelación o del proyecto de compensación si estos fuesen necesarios para el reparto de cargas y beneficios del Plan.
b. Que, estando aprobado el correspondiente proyecto de urbanización la Administración urbanística actuante podrá exigir que se garantice mediante aval bancario su ejecución simultánea y, en consecuencia, sea previsible que a la terminación de la edificació ;n la parcela de que se trate contará con los servicios necesarios para tener la condición de solar.