Plan General de Ordenación Urbana 2001

TITULO QUINTO. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

CAPITULO PRIMERO. CONDICIONES GENERALES

Artículo 5.1.1.- Definición y tipos.

1.- Constituyen el suelo urbanizable aquellos terrenos considerados adecuados para su incorporación al desarrollo urbano y no afectados por el Plan, ni la legislación a ningún régimen de especial protección.

2.- La aptitud para su urbanización deriva de la naturaleza de los terrenos, su localización geográfica con respecto a la ciudad existente, y su inserción en la estructura de crecimiento urbano propuesta en el Plan.

3.- El Plan clasifica dos tipos de suelo urbanizable:

a. Programado, dividido en sectores a desarrollar según el programa del Plan.
b. No programado, constituido por los terrenos reservados, a los efectos del artículo 278 de la LA-1/97, para su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo.

El destino de estos terrenos, una vez incorporados al proceso urbanizador, será el de la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo a lo previsto en el artículo 280.1 del TRLS/92 (vigente por la Disposición Derogatoria única 1 de la LS-6/98).

El Plan General, divide este suelo en Áreas de Reserva, grafiadas en los planos, y con las características de desarrollo establecidas en las Fichas.

4.- Los suelos incluidos en sectores de suelo urbanizable, con Planeamiento Parcial aprobado definitivamente y Proyecto de equidistribución aprobado, al menos, inicialmente a la entrada en vigor de este Plan, tendrán el carácter de suelo urbanizable en Transición. Prevalecerán en su desarrollo - urbanización y edificación - las determinaciones contenidas en su planeamiento, y, a los efectos de aplicación del aprovechamiento tipo, cada sector constituirá un Área de Reparto independiente.

Artículo 5.1.2.- Programación.

1.- Las previsiones del Plan General sobre el suelo urbanizable, se establecen, en principio, en el marco temporal de dos cuatrienios consecutivos.

2.- El Programa de Actuación señala para dicha etapa cuatrienal los sectores de suelo urbanizable cuyos Planes Parciales habrán de aprobarse en dicho plazo.

Artículo 5.1.3.- Revisión del programa.

La Revisión del Programa de Actuación del Plan General podrá, en relación con esta categoría de suelo, segú ;n los casos:

a. Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su incorporación al suelo urbano si en ejecución del Plan estos terrenos han llegado a disponer efectivamente de las condiciones previstas en el apartado c) del artículo 4.1.1. de estas Normas.
b. Excluir del suelo urbanizable programado a parte del mismo para su incorporación al suelo no urbanizable cuando el programa no se hubiera llevado a cabo dentro del plazo establecido al efecto y las circunstancias urbanísticas aconsejen tales medidas a tenor de los criterios y objetivos establecidos por el presente Plan, mediante la oportuna Modificación Sustancial del mismo.
c. Ampliar, para parte de dicho suelo, el límite temporal de las previsiones del Programa en otros cuatro años, o en un plazo menor que se estime conveniente, a tenor de las circunstancias existentes.
d. Clasificar como suelo urbanizable programado los terrenos reservados que hayan pasado a formar parte del Patrimonio Municipal de Suelo. A estos efectos, la Revisión del programa de actuación y programación de éste suelo determinará su inclusión en áreas de reparto que a tal efecto se determinen y fijación de aprovechamientos tipo, estableciendo las condiciones para su desa rrollo.

La referencia en las Fichas a edificabilidad máxima, se determina sólo a los efectos de imagen urbana resultante, sin asignación de aprovechamientos.

Artículo 5.1.4.- Obligaciones y cargas de los propietarios.

1.- Las facultades del derecho de propiedad de los propietarios de suelo urbanizable, se ejercerán dentro de los limites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos por la legislación vigente y las presentes Normas.

2.- Los propietarios de terrenos incluidos en el suelo urbanizable podrá n ejercer las facultades relativas al uso del suelo y su edificación con arreglo al contenido normal de la propiedad que les corresponda, en función del aprovechamiento tipo que el Plan asigna en esta clase y categoría de suelo sin perjuicio del debido y efectivo cumplimiento, con carácter previo o simultáneo al ejercicio de dichas facultades y dentro de los plazos establecidos en el plan de etapas de los correspondientes Planes Parciales, de las obligaciones y cargas que se imponen al propietario.

3.- En general están obligados a:

a. Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento la superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas, de recreo y expansión, centros docentes, servicios de interés público y social y aquellos terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos y del sector en desarrollo, en la cuantía establecida por las presentes normas. Los cuales se destinarán al uso o al servicio público, prohibié ;ndose la sustitución de los mismos por su equivalente en metá lico.
b. Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento, en calidad de Administración actuante, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento tipo del área en que se encuentran los terrenos.
c. Los sectores con exceso de aprovechamiento sobre el tipo, deberán ceder la superficie de suelo edificable sobre la que se sitúe el exceso de aprovechamiento, cuando este no se destine a la adjudicación de suelo para propietarios de terrenos afectados por sistemas generales, o de suelo incluido en sectores deficitarios, cuyo aprovechamiento deba ser adjudicado en el sector de acuerdo a lo previsto en las fichas de desarrollo del suelo urbanizable.
d. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el Plan General, incluya o adscriba al á mbito correspondiente.
e. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas que sean requeridos.
f. Urbanizar los terrenos señalados por la legislación urbaní stica aplicable y por estas Normas.
g. Conservar y mantener en buen funcionamiento la urbanización ejecutada, hasta su recepción provisional por el Ayuntamiento.
h. Solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, en los plazos establecidos o antes de que los terrenos estén totalmente urbanizados, siempre que se cumplan los requisitos señalados en la legislación urbanística aplicable y los que determina para el suelo urbano el artículo 4.4.4 de éstas Normas.
i. Edificar los solares en los plazos que fije el Plan Parcial, o en su defecto, en los plazos fijados en la legislación urbanística aplicable.

Artículo 5.1.5.- Deber de urbanizar.

1.- En suelo urbanizable, constituyen carga de urbanización a cargo de los propietarios con adjudicación de aprovechamientos dentro de la unidad de ejecución (propietarios del suelo del sector, propietarios de suelo de otro sector deficitario con adjudicaciones en esta, propietarios de sistemas generales adscritos y la administración receptora del 10% de cesión obligatoria), en proporción a sus aprovechamientos respectivos, las siguientes obras, con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística:

a. Las de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía elé ctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería previstas en el ámbito de la unidad de ejecución, así como la parte correspondiente de las obras de urbanización de la estructura general y orgánica del territorio e implantación de los servicios que estén previstas en los planes y proyectos y sean de interés para la unidad de ejecución.
b. Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los Planes.
c. El coste de los planes parciales y de los Proyectos de Urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.
d. Las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecució ;n.

El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

2.- Asimismo los propietarios estarán obligados al deber adicional de ejecutar por si mismos la urbanización de los terrenos, además de costear la misma, cuando el sistema de actuación elegido, dentro de una unidad de ejecución, fuese el de compensación.

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CAPITULO SEGUNDO. DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE

Artículo 5.2.1.- Ámbito del planeamiento parcial.

1.- El desarrollo del suelo urbanizable se llevará a cabo dentro del ámbito de los sectores que a tal efecto delimita este Plan General, a través de los correspondientes Planes Parciales que se ajustarán a sus determinaciones a lo establecido en el artículo siguiente de estas Normas.

2.- Los Planes Parciales deberán referirse a uno o varios de los sectores de suelo urbanizable programados, integrando elementos de sistemas generales interiores a los mismos y, en todo caso, los sistemas generales adscritos a cada sector por este Plan General.

3.- Los ámbitos delimitados para los diversos sectores podrán ser ajustados, tanto en los límites entre sectores distintos como con el Suelo no Urbanizable, a fin de respetar el parcelario catastral existente o referirse a elementos físicos concretos atendiendo a los siguientes criterios:

- Globalmente el ajuste no supondrá una alteración superior en más o menos el 5% de la superficie total del sector.

- Sólo se permitirá la extracción de parte del suelo urbanizable cuando sea como resultado de la ejecución asistemá tica de Sistemas Generales.

Artículo 5.2.2.- Contenido y determinaciones.

1.- El Plan General regula su desarrollo en Planes Parciales mediante las disposiciones generales contenidas en estas Normas, así como mediante las determinaciones de carácter general y específico contenidas en este Título, en las Fichas reguladoras de los Sectores y en el plano de "Calificación: Usos del Suelo".

2.- Las determinaciones que se regulan en estas Normas, y que se recogen en las Fichas y planos son las siguientes:

a. Delimitación de los sectores para el desarrollo en Planes Parciales.
b. Iniciativa del planeamiento, indicando si es pública o privada, y sistema de actuación preferente.
c. Asignación de usos globales y fijación de su intensidad, señalando su edificabilidad bruta, real y aprovechamiento tipo correspondiente.
d. Fijación de algunos de los parámetros fundamentales de la ordenación y la edificación, cuyo carácter obligatorio u orientativo se establece en la Ficha de cada sector de suelo urbanizable.
e. Localización y trazado preferente de algunos de los sistemas de viario secundario, de espacios libres y de equipamientos propios de cada sector, indicando el carácter vinculante o no de los mismos.
f. Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica y otros servicios.
g. Cuantificación de las reservas mínimas para espacios libres y equipamientos de cesión obligatoria que tendrán la consideración de vinculantes cuando resulten superiores a las establecidas con carácter general en la presentes Normas.
h. Previsión de los lugares idóneos para albergar los contenedores que la Ordenanza de la Limpieza Pública y Gestión Municipal de Residuos Urbanos, prevé para la recogida de vidrio, papel-cartón, ropa-textil, etc.

Artículo 5.2.3.- Regulación de la ordenación y la edificación.

1.- Los Planes Parciales regularán su ordenación interior y la disposición de la edificación de acuerdo con las indicaciones contenidas en las Fichas.

Cuando un Plan Parcial aplique a su ordenación interior más de un uso pormenorizado o calificación , habrá de establecerse dentro del Plan una zonificación que delimite los ámbitos de aplicación de cada uso o calificación abarcando, en cualquier caso, manzanas completas.

La aplicación de las calificaciones que se propongan se ajustarán en sus principios y criterios al repertorio tipológico propuesto para el suelo urbano en estas Normas, no obstante, justificadamente, no será obligatorio el cumplimiento estricto de todos y cada uno de los pará metros especificados (volumen, ocupación, altura, separación a linderos) pudiendo ser ajustados por las ordenanzas específicas de cada plan parcial.

2.- Las Fichas reguladoras indican el techo edificable de cada Sector, expresado en edificabilidad bruta total. Este dato expresa las superficies edificables que pueden destinarse a los usos lucrativos característicos y compatibles en el sector, no incluye la edificabilidad propia de los usos complementarios de equipamiento público, que no se computará para el cálculo del aprovechamiento tipo.

La edificabilidad bruta total se destinará a los usos previstos para cada sector, con las compatibilidades y limitaciones previstas en estas Normas.

3.- Los Planes Parciales de Ordenación señalarán y fijarán de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística, las reservas de terrenos necesarias para parques y jardines, zonas deportivas y de recreo y expansión, centros culturales y docentes, templos, centros asistenciales y sanitarios y demás servicios de interés público y social, calculadas en m2 de suelo por cada 100 m² de la edificabilidad bruta prevista, o, en el caso de los sectores de uso global terciario o industrial, en porcentaje sobre la superficie de suelo bruto del sector, en las siguientes cuantías:

a) Uso Residencial.

• Espacios Libres : 25 m²
• Centros Docentes: 16 m²
• Equipamiento Deportivo: 8 m²
• Equipamiento Social y Cultural: 6 m²

b) Uso Terciario.

• Espacios Libres: 15%
• Equipamiento Deportivo: 2%
• Equipamiento Social y Cultural: 2%

c) Uso Industrial

• Espacios Libres: 10%
• Equipamiento Deportivo: 2%
• Equipamiento Social: 1%

Además, en determinados sectores de Suelo Urbanizable se establecen, en la Ficha reguladora, reservas de superficie para dotaciones locales (viario, zonas verdes o equipamiento) que deberán respetarse como mínimos. Cuando no se indiquen reservas, o las indicadas sean inferiores a las que corresponda por aplicación del Anexo del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, deberá reservarse al menos la superficie que regula este último, que tendrá en todo caso la consideración de mínimo absoluto.

En el caso de sectores residenciales con uso global de vivienda unifamiliar se podrá producir sustitución de reservas de espacios libres públicos por privados prevista en el Reglamento de Planeamiento.

Asimismo, podrá justificarse la disminución de los espacios libres, hasta un mínimo absoluto del 10% de la superficie bruta del ámbito, en los sectores de uso global terciario, cuando la ordenación prevea espacios libres privados afectados al uso de las instalaciones comerciales, hoteleras o de ocio, en cuantía superior al doble de la disminución de la cesión propuesta.

Estas reservas tendrán, en todo caso, la consideración de públicas, debiendo señalar los Planes Parciales además de éstas otras reservas para dotaciones de carácter privado, como pueden ser las comerciales y los aparcamientos, en función de lo dispuesto en el Reglamento de Planeamiento y las Fichas reguladoras de estas Normas

5.- Corresponde a los Planes Parciales la definición de las características técnicas y geométricas de toda la red viaria secundaria y de los aparcamientos, de acuerdo con lo que se expresa en el correspondiente Título de las Ordenanzas de este Plan General.

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CAPÍTULO TERCERO. GESTION Y EJECUCIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

Artículo 5.3.1.- Áreas de Reparto en suelo urbanizable.

1.- En Suelo Urbanizable el Plan General delimita áreas de reparto coincidentes con el ámbito de cada cuatrienio en que debe desarrollarse dicho suelo, sin perjuicio de lo dispuesto en el régimen transitorio de los sectores de suelo urbanizable provenientes del Plan General anterior.

2.- Dichas áreas de reparto incluyen, además de los sectores cuyo planeamiento parcial está incluido en dicho cuatrienio, los Sistemas Generales adscritos al mismo para su gestión.

3.- Para cada área de reparto el Plan General fija el correspondiente aprovechamiento tipo, expresado en metros cuadrados construidos por metros cuadrados de suelo, referido en todo caso al uso característico o predominante del área de reparto. A estos efectos, se fija para cada sector incluido en la misma área de reparto los correspondiente coeficiente de ponderación que relacionan los distintos usos permitidos con el uso predominante determinado.

Artículo 5.3.2.- Plazos de ejecución del suelo urbanizable.

Con objeto de garantizar el efectivo desarrollo de las previsiones del Plan General, se establece el siguiente calendario de planeamiento y ejecució n:

1.- Los propietarios de suelo urbanizable que representen al menos el 40% del suelo de cada sector deberán presentar a la administración actuante un Avance del correspondiente Plan Parcial del Sector en el en plazo de tres (3) meses desde la fecha de programación contenida en la ficha de planeamiento del sector correspondiente. Dicho Avance deberá contener las determinaciones fundamentales (trazados, usos y localizaciones de cesiones) de la ordenación pretendida de acuerdo a las determinaciones de Plan General, relación de propietarios afectados (del sector y de los sistemas generales incluidos o adscritos) con sus coeficientes de participación, la delimitación de una o varias unidades de ejecución que permitan el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización y compromiso de presentación del Documento de Plan Parcial en el plazo de dos (2) meses, de acuerdo al Avance aprobado o a las observaciones al mismo que el Ayuntamiento comunique.

Aprobado definitivamente el Plan Parcial, cuando el sistema de actuación establecido sea el de Compensación y en los casos en que conforme a la legislación urbanística sea necesaria la constitución de la Junta de Compensación, los propietarios que representen al menos el 60% de la superficie de la unidad o unidades de ejecución delimitadas en el instrumento de planeamiento, estarán obligados al cumplimiento de los plazos máximos establecidos en la LA-1/97 y el Reglamento de Gestión, para presentar ante la Administración urbanística actuante los Proyectos de Estatutos y las Bases de Actuación para la constitución de la Junta de Compensación; y una vez constituida la misma, en el plazo máximo de un (1) mes, la Junta de Compensación formulará y presentará para su tramitación y aprobación por la Administración urbanística actuante, el Proyecto de Compensación.

El plazo máximo para iniciar la ejecución de las obras de urbanización será de dieciocho (18) meses desde la aprobación definitiva del Plan Parcial.

2.- El incumplimiento de cualquiera de los plazos establecidos en el pá rrafo anterior, o la inadecuación de los instrumentos de planeamiento o gestión presentados por los propietarios a la legalidad vigente o a las determinaciones del Plan General supondrá el cambio, por la Administración urbanística actuante, del sistema de gestió n privado al sistema de expropiación con concesionario, regulado en los artículos 211 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbaní ;stica y en el Título Octavo de estas Normas.

3.- El procedimiento expropiatorio y de la concesión se regula en el Título Octavo de estas Normas, así como los criterios con que se redactarán las Bases de los Concursos para el otorgamiento de la concesión.

4.- En los casos en que existan causas justificadas, a juicio de la Administración urbanística actuante, para el incumplimiento de los plazos establecidos para la constitución de la Junta de Compensación, aprobación de Bases y Estatutos, o Proyecto de Compensación, el Ayuntamiento podrá acordar una ampliación de plazo, proporcionado a las causas apreciadas, o el cambio al sistema de Cooperación, si este sistema de gestión resultara más conveniente para superar las dificultades objetivas existentes.

5.- Por acuerdo unánime de los propietarios incluidos en una unidad de ejecución, la Administración urbanística actuante tramitará y aprobará conjunta y simultáneamente los Proyectos de Estatutos, Bases de Actuación, de Compensación y, en su caso, el Proyecto de Urbanización, con el Plan Parcial que delimite la unidad de ejecución, sin perjuicio de que, en su caso, queden condicionados a la aprobación definitiva del Plan Parcial.

Lo dispuesto en el apartado 5 anterior será de aplicación para la tramitación y aprobación del Proyecto de Reparcelación, si el sistema de actuación es el de Cooperación.

6.- Los propietarios de suelo urbanizable en Transición deberán ejecutar las obras de urbanización en el plazo de 24 meses a partir de la aprobación definitiva del Plan General, si no existieran causas ajenas a los mismos que impidieran completar trámites pendientes del sistema de Gestión. En caso de incumlimiento imputable a los propietarios se estará a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 anteriores.

Artículo 5.3.3.- Delimitación de unidades de ejecución en suelo urbanizable.

1.- En suelo urbanizable programado, todos los terrenos de cada Sector deberán incluirse en unidades de ejecución cuya delimitació ;n, así como la elección del sistema de actuación se contendrá en dichos documentos de planeamiento. De no efectuarse mención expresa se considerará que cada sector constituye una sola unidad de ejecución.

2.- En todo caso, no se podrán delimitar unidades de ejecución dentro de un mismo sector cuya diferencias de aprovechamiento entre sí, en relación al aprovechamiento lucrativo del sector sea superior al 15 por 100 de éste.

Artículo 5.3.4.- Condiciones generales de edificación.

1.- El suelo urbanizable estará sometido, con carácter general, a los requisitos relacionados con el régimen urbanístico de estas Normas.

Sin embargo, podrán realizarse las obras correspondientes a la infraestructura del territorio o a los sistemas generales determinantes del desarrollo urbano, así como las de carácter provisional conforme a lo previsto en estas Normas.

2.- Igualmente, podrá edificarse en esta clase de suelo antes de que los terrenos tengan la condición de solar, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a. Deben estar aprobados los correspondientes Planes Parciales, los Proyectos de Urbanización y firmes en vía administrativa los acuerdos de aprobación definitiva de los Proyectos de Equidistribución.
b. Se deberán cumplir además los requisitos previstos en los artículos 4.4.2. , 4.4.3. y 4.4.4. de estas Normas.