Normativa
TÍTULO NOVENO. INTERVENCION MUNICIPAL EN EL MERCADO DEL SUELO.
TÍTULO NOVENO. INTERVENCION MUNICIPAL EN EL MERCADO DEL SUELO.
CAPÍTULO PRIMERO. ELPATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO.
Artículo 9.1.1.- Finalidad y destino.
1.- Los fines generales del Patrimonio Municipal del Suelo, son los establecidos en el artículo 276.1 de la LA-1/97: Regular el mercado de los terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pú ;blica y facilitar la ejecución del Planeamiento.
2.- Los fines generales se instrumentan a través de los destinos específicos previstos para los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo, en el artículo 280 de la Ley del Suelo, por lo que una vez incorporados al proceso urbanístico y edificatorio deberán ser destinados a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social de acuerdo con el planeamiento. La declaración de interés social, cuando no venga expresamente atribuida por la legislación específica, requerirá acuerdo del ó rgano municipal competente.
3.- Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales y los ingresos obtenidos mediante enajenación o sustitución del aprovechamiento correspondiente a la administración por su equivalente metálico, se destinará ;n por el Ayuntamiento de Granada a la conservación y ampliación del mismo.
4.- El Ayuntamiento de Granada consignará en sus presupuestos ordinarios una cantidad equivalente al cinco por ciento (5%) de su importe con destino a la ampliación, mantenimiento y conservación del Patrimonio Municipal del Suelo.
También destinará el cinco por ciento (5%), al menos de dicho presupuesto a la ejecución de urbanizaciones, dotaciones públicas y operaciones de reforma interior previstas en el planeamiento.
Artículo 9.1.2.- Bienes integrantes .
Los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo son los que determina el artículo 277 de la LA-1/97.
Artículo 9.1.3.- Reservas de terrenos. Expropiación.
1.- Las reservas de terrenos de posible adquisición para su incorporación al Patrimonio Municipal del Suelo, se establecerán:
- a. En los casos expresamente previstos por éste Plan General, sobre suelo clasificado como urbanizable no programado.
b. En las revisiones de su Programa de Actuación.
c. Cuando el Ayuntamiento de Granada, lo considere oportuno, por ser insuficientes las determinaciones expresadas en los apartados a) y b), mediante el procedimiento establecido en el artículo 146 de la LA-1/97 para la delimitación de unidades de ejecución.
2.- La delimitación de un terreno como reserva para los expresados fines implicará la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios.
3.- En tal caso, el Ayuntamiento de Granada, conforme al artículo 4.3 de la LS-6/98 y en el marco de la legislación urbanística aplicable, promoverá la participación de la iniciativa privada aunque no ostente la propiedad del suelo, para la consecución de los objetivos que con la delimitación de las Áreas de Reserva están previstos en el presente Plan General, pudiendo conceder la actividad de ejecución con arreglo a las normas del contrato de gestión de servicios públicos, convocando el correspondiente concurso, cuyas bases y resolución deberán adecuarse al contenido del artículo 8.3.6. de estas Normas, asumiendo el adjudicatario la condición de beneficiario de la expropiación.
Artículo 9.1.4. Regla especial de incorporación al proceso urbanizador de terrenos reservados.
1.- Efectuada la delimitación a que hace referencia el artículo anterior se podrá, en la primera revisión del Programa de Actuación del Plan General, clasificar como suelo urbanizable los terrenos que por expropiación o adquisición onerosa hubiesen pasado al Patrimonio Municipal del Suelo, previsto en el artículo 5.1.3. apartado d) de estas Normas.
La Revisión del Programa de Actuación y programación de éste suelo determinará su inclusión en áreas de reparto que a tal efecto se determinen y fijación de aprovechamientos tipo, estableciendo las condiciones para su desarrollo.
2.- La documentación de dicha revisión contendrá las determinaciones que el Plan General ha de fijar para el suelo urbanizable.
Artículo 9.1.5.- Gestión del Patrimonio Municipal del Suelo.
La enajenación de los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo se podrá llevar a cabo mediante concurso osubasta, en los supuestos previstos en el artículo 280.2 de la LA-1/97.
Artículo 9.1.6.- Gestión por la Administración o cesión.
1.- La urbanización y edificación de los terrenos del Patrimonio, una vez que el grado de desarrollo del planeamiento lo permita, podrá llevarse a cabo por el Ayuntamiento utilizando cualquiera de las modalidades de gestión previstas en la legislación de régimen local y urbanística, y que resulte más adecuadas a los fines urbaní ;sticos y edificatorios.
2.- Los terrenos integrantes del Patrimonio también podrán ser cedidos para el cumplimiento de los fines previstos en los artículos 276.1 de la LA-1/97 o 280.1 del TRLS-1/92 vigente por la Disposición Derogatoria única 1 de la LS-6/98.
Artículo 9.1.7.- Cesiones onerosas. Enajenación mediante Concurso.
1.- El Ayuntamiento enajenará mediante concurso, por precio no inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que le corresponda, los bienes del Patrimonio con calificación urbanística adecuada para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico.
En todo caso, los suelos de dominio público destinados a espacios libres o equipamientos, obtenidos como consecuencia de la ejecución del Plan, no podrán cederse ni onerosa ni gratuitamente a personas ni instituciones privadas.
2.- El Pliego de Condiciones contendrá además de las determinaciones previstas en el artículo 284.1 de la LA-1/97, el destino específico de dichos bienes, previsto en éstas Normas.
3.- El Ayuntamiento de Granada deberá de promover las condiciones que permitan la concurrencia del mayor número de intervinientes en el proceso urbanístico y edificatorio con experiencia en el término municipal de Granada, que estén interesados en la adquisición de bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo, mediante su enajenación en lotes, de dimensiones adecuadas para el cumplimiento de los fines previstos.
Artículo 9.1.8.- Excepciones al Concurso. Enajenación directa.
El Ayuntamiento, podrá enajenar directamente los bienes del Patrimonio:
- a. Si el Concurso a que se refiere el artículo anterior quedare desierto, en el plazo y social que promuevan viviendas de protección máximo de un año y con arreglo al Pliego de Condiciones.
b. A entidades de carácter benéfico pública, sin perjuicio de que el acuerdo de cesión contenga las previsiones necesarias para garantizar, el cumplimiento de los plazos y el destino de los bienes cedidos, determinado en el artículo 280.1 del TRLS-1/92 vigente por la Disposición Derogatoria única 1 de la LS-6/98.
Artículo 9.1.9.- Cesiones a título gratuito.
El Ayuntamiento podrá ceder gratuitamente o por precio inferior al de su valor urbanístico los terrenos del Patrimonio, en los siguientes supuestos:
- a. Mediante Concurso, en casos justificados para ser destinados a viviendas de protección pública. El Pliego de Condiciones contendrá las determinaciones previstas en el artículo 9.1.7 apartado 2) de é stas Normas.
b. Directamente, en favor de entidades o instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro: Cuando la permanencia de los usos a que se destinen los terrenos lo requiera y para destinarlos a usos de interés social previsto en el artículo 286.2 de la LA-1/97.
En todo caso, los suelos de dominio público destinados a espacios libres o equipamientos, obtenidos como consecuencia de la ejecución del Plan, no podrán cederse ni onerosa ni gratuitamente a personas ni instituciones privadas.
Artículo 9.1.10.- Cesiones entre Administraciones.
1.- Las Administraciones públicas urbanísticas y entidades instrumentales de estas, podrán transmitirse directamente y a tí tulo gratuito u oneroso, terrenos con fines de:
- a. Promoción Pública de Viviendas.
b. Construcción de equipamiento comunitario.
c. Construcción de otras instalaciones de uso público o interé ;s social.
2.- Además de las cesiones previstas en el apartado anterior, el Ayuntamiento de Granada podrá aportar la propiedad de bienes procedentes del Patrimonio Municipal del Suelo, previa valoración a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, S.A. (EMUVYSSA), de conformidad con lo previsto en la legislación aplicable y al amparo del artículo 23 de la Ley 7/1999, de 29 de Septiembre de Bienes de Entidades Locales de Andalucía.
CAPÍTULO SEGUNDO. DERECHO DE SUPERFICIE
Artículo 9.2.1.- Derecho de superficie.
1.- El Ayuntamiento podrá constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo, con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún ré gimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.
2.- El derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo, se regirá por las disposiciones contenidas en los artículos 287 a 290 ambos inclusive de la Ley del Suelo, por el título constitutivo del derecho y, subsidiariamente por las normas de Derecho privado.
3.- El plazo del derecho de superficie concedido por el Ayuntamiento, no podrá exceder del legalmente previsto. Su extinción, por el transcurso del plazo, implicará que éste haga suya la propiedad de lo edificado, sin satisfacer indemnización alguna y provocará la extinción de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
CAPÍTULO TERCERO. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO
Artículo 9.3.1.- Delimitación de Áreas de tanteo y retracto.
1.- El Ayuntamiento podrá delimitar áreas de tanteo y retracto para garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento, incrementar el Patrimonio Municipal del Suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquél, así como para garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre precios máximos de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que impongan dicha limitación.
2.- Al delimitarse éstas áreas de tanteo y retracto, deberá ; establecerse cuales son las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos, que podrán ser:
- a. Las transmisiones onerosas de terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares.
b. Las transmisiones onerosas de terrenos con edificación que no agote el aprovechamiento permitido por el Plan, con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable.
c. Las transmisiones de viviendas en construcción o construidas, siempre que el transmitente hubiera adquirido del promotor y, en el segundo caso, la transmisión se proyecte antes de transcurrido un año desde la terminación del edificio.
d. Las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisión se proyecte o verifique en conjunto como fraccionadamente, en régimen o no de propiedad horizontal, siempre que el ámbito delimitado hubiere sido previamente declarado, en todo o en parte como área de rehabilitación integrada.
e. Las primeras así como las ulteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública.
f. Las transmisiones onerosas de terrenos sin edificar o edificados, en suelo no urbanizable sometidos a procesos de parcelación o autoconstrucció n.
3.- En el acuerdo de delimitación se establecerá el plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto que será, como máximo y a falta de acuerdo expreso el establecido en el artículo 291.5 de la LA-1/97, de diez (10) años.
Artículo 9.3.2.- Procedimiento de delimitación.
1.- La delimitación de las áreas no contenidas en éste Plan General, se podrá efectuar en la revisión del Programa de Actuación o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.
2.- Entre la documentación relativa a la delimitación deberá figurar una Memoria justificativa con el contenido que determina el artículo 292.2 de la LA-1/97.
3.- El Ayuntamiento de Granada remitirá a los Registros de la Propiedad a cuyo distrito hipotecario corresponda total o parcialmente dicha área la documentación que determina el artículo 83 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria (NCRH).
Artículo 9.3.3.- Obligaciones de los afectados.
1.- Los propietarios de bienes afectados por éstas delimitaciones deberán notificar al Ayuntamiento de Granada la decisión de enajenarlos, con expresión de los requisitos exigidos en el artí culo 293 de la LA-1/97 y artículo 85 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de Julio, (NCRH) a efectos de que el Ayuntamiento pueda ejercitar el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta (60) días naturales a contar desde el siguiente a la notificación.
Los títulos de transmisión onerosa de los terrenos o viviendas deberán contener las circunstancias establecidas en el artículo 84 del Real Decreto 1.093/1997 (NCRH).
2.- El Ayuntamiento de Granada podrá ejercitar el derecho de retracto, cuando el propietario afectado no hubiere practicado la notificación de la transmisión, o concurran alguno de los requisitos que determina el artículo 294.1 de la LA-1/97, en el plazo previsto en el apartado 2 del referido artículo.
CAPÍTULO CUARTO. EXPROPIACION Y VENTA FORZOSA
Artículo 9.4.1.- Expropiación.
1.- El Ayuntamiento aplicará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, cuando concurran alguno de los supuestos previstos en el artículo 207 de la LA-1/97.
2.- Igualmente, aplicará la expropiación además de en los supuestos legalmente previstos, en los regulados en el Capítulo Tercero del Título Octavo de éstas Normas, y los previstos en el apartado anterior:
- a. Para la ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo en los supuestos previstos en el capítulo primero de éste Título.
b. Para la obtención de suelos destinados en el planeamiento a la construcción de viviendas sujetas a cualquiera de los regímenes de protección pública, así como a otros usos declarados expresamente de interés social, en los términos que determina la legislación urbanística aplicable.
En tales supuestos se aplicará lo dispuesto en el artículo 206.2 de la LA-1/97.
3.- El Ayuntamiento de Granada podrá utilizar para la gestión de los terrenos expropiados cualquiera de los procedimientos previstos en la legislación de régimen local y urbanística, y que resulten más adecuados a los fines urbanísticos y edificatorios.
Artículo 9.4.2.- Régimen de venta forzosa.
1.- Los inmuebles incluidos en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, serán adjudicados mediante concurso, cuya convocatoria o Pliego de Condiciones incluirá, las determinaciones siguientes:
- a. Precio del terreno a satisfacer por el adjudicatario, que en ningún caso podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real correspondiente a aquél.
b. Plazo máximo para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera la calificación de solar.
c. Precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.
No podrá transcurrir más de un año desde la inclusió ;n del inmueble en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, hasta la convocatoria del concurso para su adjudicación.
2.- El adjudicatario del concurso tendrá el carácter de beneficiario de la expropiación. La diferencia entre la valoració n del terreno atribuida al tiempo de su inclusión en el Registro y el precio de adjudicación, corresponderá al Ayuntamiento que la destinará a inversiones en materia de urbanismo y vivienda.
CAPÍTULO QUINTO. REGISTROS DE INTERVENCION EN EL MERCADO
Artículo 9.5.1.- Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar.
1.- El Ayuntamiento de Granada acordará la aplicación del régimen de venta forzosa, cuando no opte por la expropiación, en los supuestos de incumplimiento de deberes urbanísticos, que se llevará a cabo mediante su inclusión en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar. Se regirá por lo dispuesto en los artí culos 227 y siguientes de la LA-1/97.
2.- El Ayuntamiento de Granada remitirá al Registro de la Propiedad, certificación literal de las resoluciones administrativas por las que se declare el incumplimiento de los deberes urbanísticos que motiven la inclusión de fincas en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, con aplicación del régimen de venta forzosa, para la prá ctica de nota al margen de la última inscripción de dominio.
Artículo 9.5.2.- Inventario del Patrimonio Municipal del Suelo.
1.- El Ayuntamiento mantendrá el Inventario del Patrimonio Municipal del Suelo, inventario parcial integrado en el Inventario general consolidado, donde se harán constar, al menos los terrenos que se incorporen a dicho patrimonio, su descripción, especificando el modo de adquisición, superficie y datos registrales.
2.- Los terrenos reservados a efectos de su posible incorporación al Patrimonio Municipal, de conformidad con lo previsto en éstas Normas, se incluirán en un Registro complementario del anterior.
